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              財忠方法之利用土地增值稅的優惠政策進行節稅的方法

              日期:2023-05-04 08:33:28    作者:   文章來源:財忠財務

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              財忠節稅思路

              我國對土地增值稅規定了很多稅收優惠政策,房地產開發企業可以充分創造條件,通過享受稅法規定的優惠政策進行節稅。土地增值稅的法定減免稅項目如下:

              (1)納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額 20%的。普通標準住宅,是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。納稅人建造普通標準住宅出售, 增值額未超過法定扣除項目金額 20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額 20%的,應就其全部增值額按規定計稅。

              (2)因國家建設需要依法征收、征用、收回的房地產。因國家建設需要依法征收、征用、收回的房地產,是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征收、征用的房地產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,比照本規定免征土地增值稅。

              (3)個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房,經向稅務機關申報核準,凡居住滿 5 年或5 年以上的,免予征收土地增值稅;居住滿 3 年未滿 5 年的,減半征收土地增值稅。居住未滿 3 年的,按規定計征土地增值稅。2008 年 11 月 1 日起,居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。

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              土地增值稅的政策性減免稅項目如下:

              (1)對于以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅。

              (2)對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,應征收土地增值稅。

              (3)在企業兼并中,對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的,暫免征收土地增值稅。

              (4)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈予直系親屬或承擔直接贍養義務人的。

              (5)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利性社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈予教育、民政和其他社會福利、公益事業的。

              (6)對個人之間互換自有居住用房地產的,經當地稅務機關核實,可以免征土地增值稅。

              (7)對居民個人擁有的普通住宅,在其轉讓時暫免征收土地增值稅。

              (8)對信達、華融、長城和東方資產管理公司轉讓房地產取得的收入,免征土地增值稅。

              (9)大連證券破產財產被清算組用來清償債務時,免征大連證券銷售轉讓貨物、不動產、無形資產、有價證券、票據等應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅。

              (10)對被撤銷金融機構財產用來清償債務時,免征被撤銷金融機構轉讓貨物、不動產、無形資產、有價證券、票據等應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅。

              (11)對東方資產管理公司在接收港澳國際(集團)有限公司的資產包括貨物、不動產、有價證券等,免征東方資產管理公司銷售轉讓該貨物、不動產、有價證券等資產以及利用該貨物、不動產從事融資租賃業務應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅。

              (12)對港澳國際(集團)內地公司的資產,包括貨物、不動產、有價證券、股權、債權等,在清理和被處置時,免征港澳國際(集團)內地公司銷售轉讓該貨物、不動產、有價證券、股權、債權等資產應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅。

              (13)對港澳國際(集團)香港公司在中國境內的資產,包括貨物、不動產、有價證券、股權、債權等,在清理和被處置時,免征港澳國際(集團)香港公司銷售轉讓該貨物、不動產、有價證券、股權、債權等資產應繳納的增值稅、預提所得稅和土地增值稅。


              財忠節稅依據

              (1)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院 1993 年 12 月 13 日頒布,國務院令〔1993〕第 138 號,根據 2011 年 1 月 8 日國務院令第 588 號《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》修訂)。

              (2)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財政部 1995 年 1 月 27 日發布,財法〔1995〕6 號)。

              (3)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財政部國家稅務總局 1995年 5 月 25 日發布,財稅〔1995〕48。

              節稅圖

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              財忠節稅案例

              【例 14-6】某商貿公司需要購置一棟房屋,該房屋由某房地產公司購置土地并承建。該房地產公司預計建成該房屋的不含稅售價為 1000 萬元,按照稅法規定可扣除費用為 600 萬元。土地增值率:400÷600=66.7%。該房地產公司需要繳納土地增值稅:400×40%-600×5%=130(萬元)。不考慮其他稅費, 該房地產公司利潤:1 000-600-130=270(萬元)。請提出該企業的節稅案例。

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              節稅案例

              如果進行節稅,可以令該商貿公司與該房地產公司合作建房,房地產公司出地,商貿公司出資 900 萬元,建成以后商貿公司分得 95%的房屋,房地產公司分得 5%的房屋作為辦公之用(以后可以出租給商貿公司)。該房地產公司的開發成本為 600 萬元。不需要繳納任何稅費,不考慮企業所得稅,該房地產公司的利潤:900-600=300(萬元)。該商貿公司出資 900 萬元,獲得 95%的房屋,可以花費 50 萬元承租房地產公司分得的 5%的房產 50 年。需要繳納房產稅:1×12%×50=6(萬元)。不考慮其他稅費,經過節稅方法該商貿公司降低 50 萬元費用,該房地產公司減輕稅收負擔:300-215-6=79(萬元)。

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