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              財忠方法之開發多處房地產的節稅方法

              日期:2023-05-05 08:21:27    作者:   文章來源:財忠財務

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              財忠節稅思路

              房地產公司在同時開發多處房地產時,可以分別核算,也可以合并核算,兩種方式所繳納的稅費是不同的,這就為企業選擇核算方式提供了節稅方法的空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但是也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算,需要企業根據具體情況予以分析比較。根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187 號)的規定,土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算,對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應分別計算增值額。因此, 房地產開發企業需要在有關部門審批時確定房地產的開發項目。

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              財忠節稅依據

              (1)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院 1993 年 12 月 13 日頒布,國務院令〔1993〕第 138 號,根據 2011 年 1 月 8 日國務院令第 588 號《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》 修訂)。

              (2)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財政部 1995 年 1 月 27 日發布,財法〔1995〕6 號)。

              (3)《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國家稅務總局2006 年 12 月 28 日發布,國稅發〔2006〕187 號)。

              節稅圖

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              財忠節稅案例

              【例 14-7】某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產,第一處房地產不含稅出售價格為 1 000萬元,根據稅法規定可扣除的費用為 400 萬元,第二處房地產不含稅出售價格為 1 500 萬元,根據稅法規定, 可以扣除的費用為 1 000 萬元。該企業選擇分別核算,請計算該企業應當繳納的土地增值稅并提出該企業的節稅案例。

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              節稅案例

              第一處房地產的增值率:600÷400=150%;應該繳納土地增值稅:600×50%-400×15%=240(萬元)。第二處房地產增值率:500÷1 000=50%;應該繳納土地增值稅:500×30%=150(萬元)。該房地產公司的利潤(不考慮其他稅費):1 000+1 500-400-1 000-240-150=710(萬元)。如若合并核算,兩處房地產的出售價格為 2 500 萬元,根據稅法規定可扣除的費用為 1 400 萬元,增值額為 1 100 萬元,增值率為 78.6%(1 100÷1 400)。應該繳納土地增值稅:1 100×40%-1 400×5%=370(萬元)。不考慮其他稅費,該房地產公司的利潤:2 500-1 100-370=1 030(萬元)。由此可見,該節稅方法減輕稅收負擔:1 030-710=320(萬元)。



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