日期：2023-05-06 09:11:40 作者： 文章來源：財忠財務
財忠節稅思路
房地產開發企業在經營房產租賃業務的過程中,如果出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收費用,就應該考慮通過對這些費用分別核算進行節稅。根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》的規定, 用于非增值稅應稅項目的購進貨物或者應稅勞務的進項稅額不能抵扣,因此,如果對這些費用不分別核算和收取的話,這些費用所包含的進項稅額是不能抵扣的,這樣,無形中就加重了企業的稅收負擔,也增加了出租房屋的成本。分別核算和收取費用則可以將其中所包含的增值稅進項稅額予以抵扣。
財忠節稅依據
（1）《中華人民共和國增值稅暫行條例》（1993 年 12 月 13 日國務院令第 134 號公布,2008 年 11月 5 日國務院第 34 次常務會議修訂通過,根據 2016 年 2 月 6 日《國務院關于修改部分行政法規的決定》第一次修訂,根據 2017 年 11 月 19 日《國務院關于廢止〈中華人民共和國營業稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》第二次修訂）。
（2）《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局第 50 號令,根據 2011 年10 月 28 日《關于修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則和〈中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則〉的決定》修訂）。
節稅圖
財忠節稅案例
【例 14-8】某房地產開發企業兼營房屋出租、建筑材料銷售、房屋裝修業務,屬于增值稅一般納稅人。該企業 2019 年將位于市區的一棟房屋出租,承租人為某商貿公司,租金為每年不含稅 200 萬元,租期為 6 年,租金中包含簡單的家具、空調,并包含電話費、水電費。該房地產企業當年購置的家具、空調價格為 18 萬元,預計使用年限為 6 年。預計每年所支付的電話費為 8 萬元,水費為 6 萬元,電費為 8 萬元。該房地產開發企業所應繳納的房產稅：200×12%=24（萬元）,家具、空調的每年使用成本：18÷6=3（萬元）,電話費、水費、電費合計 22 萬元。不考慮房屋本身的折舊及其他稅費,該房地產企業每年的凈利潤：200-24-3-22=151（萬元）。請提出該企業的節稅案例。
節稅案例
如果該房地產開發企業進行節稅,那么要使房屋租金僅包括房屋本身的使用費,將家具和空調的出租改為出售,將電話費和水電費改為代收。該企業可以將房屋租金降低為每年不含稅 174 萬元,將家具、空調等出售給該商貿公司,每年收取費用 3 萬元,電話費、水電費改為代收。這樣,該房地產企業應繳納的房產稅：174×12%=20.88（萬元）。不考慮其他成本和稅費,該房地產企業的利潤為：174+3-20.88=156.12（萬元）。對于該商貿企業而言,支付租金中所包含的增值稅可以扣除,因此,該商貿企業每年所需費用：174+3+8+6+8=199（萬元）。經過節稅方法,該房地產開發企業增加利潤：156.12-151=5.12（萬元）。該商
貿企業減輕負擔：200-199=1（萬元）。
