日期：2023-05-09 08:45:14 作者： 文章來源：財忠財務
財忠節稅思路
房地產銷售所負擔的稅收主要是土地增值稅和所得稅,而土地增值稅是超率累進稅率,即房地產的增值率越高,所適用的稅率也越高,因此,如果有可能分解房地產銷售的價格,從而降低房地產的增值率, 則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修,因此,可以從簡單裝修上做文章,將其作為單獨的業務獨立核算,這樣就可以通過兩次銷售房地產進行節稅。
財忠節稅依據
（1）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院 1993 年 12 月 13 日頒布,國務院令〔1993〕第 138 號,根據 2011 年 1 月 8 日國務院令第 588 號《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》修訂）。
（2）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財政部 1995 年 1 月 27 日發布,財法〔1995〕6 號）。
節稅圖
財忠節稅案例
【例 14-10】某房地產公司出售一棟房屋,房屋不含稅總售價為 1 000 萬元,該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規定,該房地產開發業務允許扣除的費用為 400 萬元,增值額為600 萬元。該房地產公司應該繳納土地增值稅、印花稅和企業所得稅。土地增值率：600÷400=150%。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第 10 條的規定,增值額超過扣除項目金額 100%, 未超過 200%的,土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%。因此,應當繳納土地增值稅：600×50%-400×15%=240（萬元）。不考慮其他稅費,該房地產公司的利潤為：1 000-400-240=360（萬元）。請提出該企業的節稅案例。
節稅案例
如果進行節稅,將該房屋的出售分為兩個合同,第一個合同為房屋出售合同,不包括裝修費用,房費不含稅,房屋出售價格為 700 萬元,允許扣除的成本為 300 萬元。第二個合同為房屋裝修合同,不含稅裝修費用 300 萬元,允許扣除的成本為 100 萬元。則土地增值率：400÷300=133%。應該繳納土地增值稅：400×50%-300×15%=155（萬元）。不考慮其他稅費,該房地產公司的利潤為：700-300-155+300-100=445（萬元）。經過節稅,減輕企業稅收負擔：445-360=85（萬元）。
